Wer studiert muss auch wohnen. Jede_r Studierende gibt einen erheblichen Betrag der ihm_ihr zur Verfügung stehenden Mittel für Wohnraum aus.

Die Möglichkeiten sind dabei vielfaltig: Studierendenheime und WGs können Vorteile und vor allem kostensparendes Wohnen bieten. Irgendwann beginnt auf jeden Fall für alle die Wohnungssuche, der Kontakt mit Makler_innen, Vermieter_innen und Immobilientreuhänder_innen und spätestens dann auch die Gefahr, dass Grundbedürfnisse von Geschäftemacher_innen ausgenutzt werden.

Zeitgemäßes, sicheres und leistbares Wohnen ist ein unabdingbares Menschenrecht!

Gerade Studierende sind jedoch sehr oft die Verlierer_innen am Wohnungsmarkt, da sie über wenig Erfahrung verfügen. Deswegen ist es immer von Vorteil, vor der Unterzeichung eines Mietvertrages fachkundige Beratung in Anspruch zu nehmen. Bei Vermittlung von Wohnungen wird oft sehr bewusst Druck ausgeübt („Entscheiden Sie sich schnell, es warten noch viele andere!“ oder ähnliches), um dich dazu zu bringen, für dich nachteilige Verträge zu unterzeichnen.

Meist befindest auch du dich bei der Wohnungssuche unter Zeitdruck und glaubst daher, dass du zu einem schnellen Abschluss kommen musst. Die Erfahrung lehrt, dass diese Drucksituation von den auf dem Wohnungsmarkt wirtschaftlich Stärkeren zumeist schamlos ausgenutzt wird.

Darüber ist das Mietrecht ebenso wie die Wohnbauförderung eine sehr komplexe Materie.

Es empfiehlt sich daher auch auf jeden Fall die Dienste von Mieter_innenorganisationen in Anspruch zu nehmen.

Wir möchten dir auf den kommenden Seiten einen kleinen Überblick über deine Rechte als Mieter_in geben und danach auch auf Wohnbauförderung, Formen des geförderten Wohnbaus sowie Besonderheiten von Studierendenheimen eingehen.

Trotz vieler, für Mieter_innen nachteiliger. Reformen und Novellen ist das Mietrechtsgesetz in seinen Grundzügen ein starkes Schutzrecht für die Mieter_innenseite.

Doch Vorsicht ist geboten: Viele Regelungen greifen nur dann, wenn du einen Mietvertrag mit einem_r gewerblichen Vertragspartner_in abschließt.

Was ist ein Mietvertrag?

Ein Mietvertrag ist eine Vereinbarung zwischen einem_r Vermieter_in und einem_r Wohnungssuchenden. Der Mietvertrag unterliegt grundsätzlich der Vertragsfreiheit und kann schriftlich wie mündlich abgeschlossen werden. Befristungen (das heißt das Eingehen eines Mietverhältnisses auf eine nicht unbestimmte Zeit) müssen jedoch schriftlich fixiert werden. Wenn der_die Hauptmieter_in ihrerseits_seinerseits einen Mietvertrag mit einem_r weiteren Wohnungssuchenden eingeht, so liegt ein Untermietvertrag vor.

Achtung: In den meisten Mietverträgen ist ein Untermietsverbot enthalten – dies gilt allerdings laut §11 Mietrechtsgesetz (MRG) nur in bestimmten Fällen (z.B. wenn es mehr Untermieter_innen als Räume in der Wohnung gibt oder der_die Hauptmieter_in die Wohnung komplett und auf Dauer verlässt). Im Normalfall kannst du eine Wohnung oder ein WG-Zimmer zumindest während eines Auslandssemesters – trotz Untermietsverbot – problemlos untervermieten.

Kosten beim Abschluss des Mietvertrages

Beim Abschluss eines Mietvertrages fallen unter Umständen bestimmte finanzielle Belastungen an, und zwar:

Vergebührung des Mietvertrages

Schriftliche Mietverträge unterliegen der Gebührenpflicht. In der Praxis hat sich durchgesetzt, dass diese Gebührenpflicht zur Gänze auf die Mieter_innen übergewälzt wird. Wird keine Regelung getroffen, müssen Vermieter_in und Mieter_in die Gebühr gemeinsam entrichten.

Die Vergebührung beträgt bei unbefristeten Mietverträgen und bei befristeten Mietverträgen über 3 Jahre 1% des dreifachen Bruttojahresmietzinses, bei Verträgen mit kürzerer Laufzeit 1% des Bruttomietzinses für die gesamte Vertragsdauer.

Kaution

Üblicherweise wird bei der Mietvertragsunterzeichnung die Zahlung einer Kaution in einer Höhe von meist drei Bruttomonatsmieten gefordert, es gibt allerdings keine gesetzliche Regelung dafür.

Die Kaution wird nach dem Ende des Mietverhältnisses wieder zurückgezahlt. Bei einem Rückstand der Mietzahlung kann die Kaution einbehalten werden, ebenso wenn die Wohnung in einem schlechteren Zustand zurückgegeben wird.

Gewöhnliche Abnutzungserscheinungen hat der_die Vermieter_in zu tragen. Insbesondere bei möblierten Wohnungen ist es ratsam, den Zustand der übernommenen Stücke zu kontrollieren und wenn nötig Fotos anzufertigen.

Ablöse

Ablösen sind einmalige Zahlungen, die sehr oft unzulässig sind. Wer eine Ablöse leistet (z.B. für Möbel oder Kücheneinrichtung), sollte sich auf jeden Fall die Übergabe des Geldes quittieren lassen. Außerdem ist es ratsam, eine_n Zeug_in zur Übergabe mitzunehmen. Jede Ablöse, für die keine gleichwertige Gegenleistung geboten wird, ist unzulässig. Zum Beispiel kommt es vor, dass eine Ablöse gezahlt werden soll, bloß um die Wohnung überhaupt zur Miete zu bekommen.

Solche Zahlungen, egal an wen sie geleistet wurden, können innerhalb von zehn Jahren zurückgefordert werden.
Im Streitfall sind die Bezirksgerichte bzw. die Schlichtungsstelle zuständig. Wichtig ist, dass eine verbotene Ablöse natürlich auch nicht von dem_der Nachmieter_in eingefordert werden kann.

Makler_innenprovision

Wurde der Vertragsabschluss durch eine_n Makler_in vermittelt, so ist diese_r berechtigt eine Provision zu verrechnen und zwar in der maximalen Höhe von einer Bruttomiete bei Mietverträgen bis zu drei Jahren und zwei Bruttomieten bei längeren Mietverträgen. Auf die Bruttomieten wird dann noch 20% Umsatzsteuer aufgeschlagen.
Die Provision berechnet sich aus der Nettomiete + Betriebskosten. Heizkosten oder die 10%ige Umsatzsteuer auf die Nettomiete dürfen für die Berechnung der Provision nicht herangezogen werden.

Mietvertragserrichtungskosten

Dieser Betrag wird von manchen Hausverwaltungen bei der Mietvertragsaufsetzung verlangt. Da dieser Aufwand bereits in den Betriebskosten abgegolten wird, ist eine solche Forderung verboten, wenn das Haus vor Ende des 2. Weltkriegs errichtet wurde und der Vertrag durch den_die Vermieter_in aufgesetzt wurde.

Der Mietzins setzt sich aus folgenden Komponenten zusammen:

  • Hauptmietzins
  • Betriebskosten (Müllabfuhr, Grundsteuer, Wasser, Versicherung, etc.)
  • Anteil für allfällige besondere Aufwendungen (Aufzug, etc.)
  • Entgelt für mitvermietete Gegenstände
  • 10% Mehrwertsteuer (bzw. 20% bei mitvermieteten Gegenständen)

Nicht im Mietzins enthalten – jedoch von dem_der Mieter_in zu begleichen – sind im Normalfall die Kosten für Strom, Gas und Heizung. Dazu kommen noch eventuelle Haushaltsversicherungen.

Der Mietzins ist in der Regel am 1. jedes Kalendermonats zu entrichten. In den meisten Mietverträgen wird vereinbart, dass der_die Mieter_in die Miete pünktlich am Ersten des Monats an den_die Vermieter_in zu zahlen hat. Das bedeutet, dass am Ersten jedes Monats das Geld auf dem Konto des_der Vermieter_in angekommen sein muss.

Wenn du den Zins mittels Zahlschein auf das Konto des_der Vermieter_in zahlst, musst du sicherstellen, dass die Miete rechtzeitig ankommt. Da die Zahlscheine ein wichtiger Beweis sind, dass du deine Miete gezahlt hast, solltest du sie sorgfältig sammeln und aufbewahren – am Besten die ganze Mietdauer hindurch!

Die Höhe des Mietzinses ist von sogenannten Kategorien abhängig: Es gibt die Kategorien A, B, C, D und D unbrauchbar.

Kategorie A

Mindestens 30m2, es muss ein Zimmer, einen Vorraum, eine Küche oder eine Kochnische, ein WC Innen und eine zeitgemäße Badegelegenheit, eine Zentralheizung und Warmwasser geben.

Kategorie B

Es muss ein Zimmer, eine Küche oder Kochnische, Vorraum, WC Innen und zeitgemäße Badegelegenheit geben.

Kategorie C

Eine Wohnung im brauchbaren Zustand, eine Wasserentnahmestelle und ein WC Innen. Wenn z.B. das Bad in der Küche ist, wird dies als Kategorie C gewertet.

Kategorie D

Eine Wohnung, die entweder über keine Wasserentnahmestelle oder kein WC im Inneren verfügt. Dies gilt auch, wenn eine dieser Einrichtungen unbrauchbar ist.

Kategorie D unbrauchbar

Eine Kategorie D Wohnung, die über unzeitgemäße elektrische Leitungen verfügt.

Höhe der Miete

Für Kategorie D-Wohnungen gelten die Kategoriemietzinsregelungen und es darf auch kein Aufschlag verrechnet werden. Handelt es sich nicht um eine Wohnung der Kategorie D, wird der Richtwertmietzins zur Berechnung der zulässigen Miethöhe herangezogen. Der Richtwert ist von Bundesland, Lage und Ausstattung der Wohnung abhängig.

Verfügt die Wohnung über bestimmte Annehmlichkeiten, wie z.B. Balkon, Fahrradabstellraum, Aufzug oder andere Vorteile, können Aufschläge verrechnet werden. Für gute Lagen (Ruhelagen, Anbindung an den öffentlichen Verkehr) können auch bestimmte Aufschläge verrechnet werden.

Wenn es sich um eine B oder C-Wohnung handelt, muss der Richtwert vermindert werden und zwar bei Kategorie B um 25% (also nur 75% der Kategorie A) und bei Kategorie C um 50%.

Bei befristeten Mietverträgen ist jedenfalls ein Befristungsabschlag von 25% vom Mietzins abzuziehen!

Leider ist die Verrechnung von hohen Aufschlägen durchaus marktüblich, daher entfernen sich die realen Mieten beträchtlich von den Richtwerten, die auch an die Teuerungsraten gebunden sind. Infolge der immensen Teuerungen in den letzten Jahren bedeutet dies, dass Wohnen immer intensiver zum Kostenfaktor wird.

Deine Miete erscheint dir zu hoch?

In diesen Fällen ist es sehr ratsam, eine Mieter_innen-Organisation aufzusuchen (z.B. Mieter_innenvereinigung) und dich beraten zu lassen. In sehr vielen Fällen werden überhöhte Mieten verlangt. Die Vermieter_innen wissen sehr gut darüber Bescheid und riskieren bewusst, geklagt zu werden. Meistens kommen sie gut weg, weil sich die Mieter_innen entweder nicht trauen zu klagen oder nicht informiert sind.

Unterstützungen und Förderungen von Mieter_innen sind in Österreich Ländersache. Dementsprechend findest du nähere Informationen über Wohnbeihilfen und wie du diese bekommen kannst auf der Homepage der jeweiligen Landesregierung bzw. in Wien des Magistrats.

Mietzinsbeihilfe des Finanzamtes

Die Mietzinsbeihilfe des Finanzamtes kann dann beantragt werden, wenn:

  • die Miete durch eine Entscheidung der Schlichtungsstelle erhöht wurde
  • der_die Hauseigentümer_in eine Mietzinsvorschreibung einhebt
  • Bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschritten werden

Die Beantragung erfolgt beim jeweils zuständigen Wohnsitzfinanzamt. Dein für dich zuständiges Finanzamt findest du auf der Homepage des Bundesministeriums für Finanzen, unter: dienststellen.bmf.gv.at

Geförderter Wohnbau

Viele Städte und Gemeinden stellen sehr günstige Wohnungen zur Verfügung. Die Voraussetzungen um sich vormerken zu lassen variieren aber stark.

Um sich für eine Gemeindewohnung anzumelden muss ein Vormerkgrund bestehen! Diese sind von Gemeinde zu Gemeinde verschieden, hängen aber meist mit Alter, Einkommenssituation und Dauer des Hauptwohnsitzes zusammen.

Genoss_innenschaftswohnungen

Auch für den Bezug einer Genoss_innenschaftswohnung gelten einige Auflagen. Du darfst sie nicht als Zweitwohnung benutzen und es gibt eine Höchstgrenze für dein Einkommen. Zu zahlen ist immer ein Baukostenanteil, der 12,5 % der Baukosten ausmacht und einmal zu entrichten ist (die Baukosten betragen ca. 700-1500 € pro Quadratmeter). Um für diese Summe aufkommen zu können, kannst du Förderungen in Anspruch nehmen.

Die Mieten in Genoss_innenschaften sind billiger als am freien Markt und du bekommst den Genoss_innenschaftsbeitrag beim Auszug (vermindert um 1% pro Jahr) zurück.

Nähere Informationen und auch konkrete Mietangebote findest du auf den Internetseiten der jeweiligen Genoss_innenschaften oder bei ihrem Dachverband:

Österreichischer Verband
Gemeinnütziger Bauvereinigungen
Bösendorferstraße 7
1010 Wien
T. 01 505 58 24 – 0
www.gbv.at

Studierendenheime bieten insbesondere zu Beginn des Studiums eine preisgünstige Variante des Wohnens, die heute auch nicht mehr allzu unkomfortabel ist. Darüber hinaus bietet ein Student_innenheim die Möglichkeit schnell und einfach soziale Kontakte zu schließen, das gerade bei einem Studium in einer neuen Stadt außerordentlich hilfreich sein kann.

Viele Studierendenheime werden vom Bund und den Ländern getragen, eine Übersicht über die Heimträger_innen und deren Kontaktadressen findest du im Anhang dieser Broschüre.

Um einen Platz in einem Studierendenheim zu ergattern ist zunächst eine Bewerbung notwendig, die meistens über die Homepage des_der jeweiligen Heimträgers_innen erfolgt.

Nach erfolgreicher Bewerbung kommt der Abschluss des schriftlichen Benützungsvertrages mit dem jeweiligen Studierendenheimträger, wobei folgendes zu beachten ist:

Als Studierende gemäß Studierendenheimgesetz gelten:

  • alle ordentlichen Hörer_innen österreichischer Universitäten und Universitäten der Künste sowie Studierende von Fachhochschul-Studiengängen, (Berufs-) Pädagogischen Akademien, Akademien für Sozialarbeit und ähnlichen Einrichtungen;
  • außerordentliche Studierende, die sich auf die Studienberechtigungsprüfung vorbereiten oder einen Universitätslehrgang mit dem Ziel, ein ordentliches Studium zu beginnen, absolvieren;
  • Empfänger_innen von Stipendien öffentlich-rechtlicher Körperschaften.

Plätze in Heimen, die durch Mittel des Bundes gefördert werden, müssen unter Bedachtnahme auf die soziale Bedürftigkeit, den Studienerfolg und die Entfernung vom Heimatort des_der Studierenden vergeben werden.

Also sind Bezieher_innen von Studienbeihilfen bei der Aufnahme vor anderen Studierenden aufzunehmen, sofern die Entfernung zum Heimatort dies rechtfertigt. Bei der Bewerbung werden daher regelmäßig Einkommensbescheide der Eltern verlangt. In einem nicht ausgelasteten Studierendenheim können darüber hinaus bis zum Ende eines Studienjahres kurzfristige Gastverträge auch mit Personen, die nicht als Studierende gelten, abgeschlossen werden

Im Benützungsvertrag müssen Angaben über den Heimplatz, den Vertragszeitraum, Kündigungsfristen, Höhe des Entgelts, Kaution und die Schlichtungsklausel enthalten sein.

Abgeschlossen wird jeweils auf ein Jahr (Ausnahme: zwei Jahre zu Studienanfang auf Verlangen des_der Studierenden).

Bis zum Ende der durchschnittlichen Studiendauer des gewählten Studiums kann also bei Nachweis der sozialen Bedürftigkeit und eines günstigen Studienfortganges (zielstrebiges, ernsthaftes Studieren) immer um ein Jahr verlängert werden. Eine weitere Verlängerung bei Glaubhaftmachen des baldigen Abschlusses ist allerdings möglich.

Außerdem wird die Benützungsdauer für Student_innen- bzw. Heimvertreter_innen für je zwei Jahre dieser Tätigkeit um ein Semester verlängert.

Das Entgelt für deinen Heimplatz wird nach dem Grundsatz der Kostendeckung bemessen, das heißt nichts anderes, als dass das Heim durch das Benützungsentgelt versucht, die Betriebs-, Verwaltungs- und Erhaltungskosten mehr oder weniger genau zu decken.

Unbeschränkbare Rechte

Das Recht eines_einer Studierenden, den Heimplatz verschlossen zu halten und nach Maßgabe der Heimordnung Besuch zu empfangen (egal ob hausangehörig oder -fremd) bzw. den Heimplatz zu verändern, kann durch den Benützungsvertrag nicht beschränkt werden.

Heimvertretung und Heimordnung

Besonders wichtig für die Vertretung deiner Interessen vor Ort ist die Heimvertretung, die neben der Gestaltung eines aktiven gesellschaftlichen Lebens im Heim auch zahlreiche andere Aufgaben und Rechte hat und dich als Bewohner_in gegenüber dem_der Heimträger_in vertritt.

Die Bewohner_innen eines Studierendenheimes haben aus allen Bewohner_innen für das kommende Studienjahr eine Heimvertretung (mind. drei Personen) und deren Vorsitzende_n zu wählen.

Sie beschließt die Heimordnung, kann Einsicht in die Reihung der Ansuchen auf Aufnahme und in die für die Festsetzung des Benützungsentgelts maßgeblichen Unterlagen nehmen und hat darüber hinaus vor allem bei der Kündigung eines_einer Bewohner_in Zustimmungs- und Anhörungsrechte.

Andererseits kann sie auch beim Heimträger einen Antrag auf Kündigung eines_einer Heimbewohner_in stellen. Die Tätigkeit als Heimvertreter_in wirkt sich auch als Verlängerungsgrund auf den Bezug der Studien- und Familienbeihilfe aus.